La formation du contrat de vente (20/10/2011)

En matière de vente, l’obligation du vendeur trouve sa cause dans l’obligation de l’acquéreur et réciproquement.

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La formation du contrat de vente (20/10/2011)

La vente par un acte sous seing privé est parfaite avant même sa réitération par acte authentique même si la délivrance du bien et le paiement du prix ne doivent intervenir que lors de la réception de l’acte authentique par le notaire.

Le contrat de vente doit, pour se former et être valable, satisfaire  4 conditions (arti 1108 du code civil):

 

  1. le consentement de la partie qui s’oblige (en l’espèce, des deux parties),
  2. sa capacité de contracter,
  3. un objet certain qui forme la matière de l’engagement,
  4. une cause licite dans l’obligation.

 

 

 

Avant l’accord des volontés qui rend parfaite la vente, il existe une période préliminaire en 3 points:

 

  1. l’offre (encore appelée “pollicitation”),

 

  1. l’acceptation de l’offre,

 

  1. l’information  précontractuelle.

1/ L'OFFRE

A- Condition de l'offre

« L’offre est la proposition qu’une personne fait à une autre personne de contracter sous certaines conditions. Si elle est acceptée elle engage son auteur ».

L’offre doit être :

 

  1. Précise ;

elle doit déterminer suffisamment les éléments du contrat (détermination de la chose, sa localisation, s’agissant d’un bien immobilier, son prix),

  1. Ferme :

elle doit traduire la volonté de conclure.

  1. émise sans réserve :

ce n’est pas le cas lorsque le prix est fixé mais stipulé révisable dans des conditions laissées à l’appréciation  du vendeur,

  1. peut être publique

(affiche, prospectus, insertion dans la presse...): le vendeur est lié, s’il n’a pas déjà vendu, par l’acceptation de l’offre précise,

  1. peut être forcée :

 

imposée par la loi qui institue une préférence au profit de certaines personnes;
droit de préemption urbanisme commune etc.., de la S.A.F.E.R, du locataire pour les locaux d’habitation, ou par une convention pacte de préférence

 

B – Durée de l’offre

L’offre devient caduque par :

1       sa rétractation valable,

2       l’expiration du délai de validité,

3       le décès de son auteur,

4       l’incapacité de son auteur.

peut être rétractée

5       tant qu’elle n’a pas été acceptée sauf pendant le délai d’acceptation exprès ou implicite (délai raisonnable selon les usages

L’offre peut être acceptée tant qu’elle n’est pas caduque.

 

6       Ou lorsque celui de qui elle émane s’est, expressément ou implicitement, engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque

2/ L'ACCEPTATION

“Est une acceptation la déclaration par laquelle son auteur exprime la volonté d’être lié dans les termes de l’offre.

Expresse ou tacite, concordance des volontés

 

L’Acceptation traduit l’adhésion à l’offre (la pollicitation) et emporte la formation du contrat. doit etre conforme à l’offre

  • L’acceptation est expresse ou tacite.
  • C’est la concordance des volontés,

 

  • il faut un accord express sur l’ensemble du contrat

 

  • il peut y avoir un accord tacite sur les clauses accessoires ou secondaires.

 

 

toujours préciser sur le compromis les clauses particulières :

 

  • conditions suspensives,

l’obligation dépend de la survenance d’1 évènement futur ou incertain ou d’1 événement déjà survenu

  • conditions résolutoires (relatives à l’urbanisme, par exemple),

l’effet de l’obligation est anéanti par la survenance de l’évènement

3/ OBLIGATION DE L'INFORMATION PRECONTRACTUELLE

Il incombe au vendeur de réunir à l’intention de l’acheteur des éléments d’information relatifs à la situation juridique de l’immeuble et à l’état de l’immeuble.

A/ La situation juridique de l’immeuble :

  • Obligation de fournir le mesurage loi Carrez pr les lots privatifs en copropriété
  • monuments historiques et secteurs sauvegardés
  • immeubles bâtis en infraction avec les règles d’urbanisme:
  • lot d’un lotissement
  • immeuble inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires:

B/ L’état de l’immeuble :

  • depuis 2007 : obligation au vendeur de remettre un dossier de diagnostic technique

 

-        un constat de risque  d’exposition au plomb,

-        un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,

-        un état relatif à la présence de termites,

-        un état de l’installation intérieure de gaz naturel,

-        un état des risques naturels et technologiques,

-        un diagnostic de performance énergétique,

-        un état de l’installation intérieure d’électricité et

-        un document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.

 

  • les éléments d’information ne figurant pas  dans le dossier de diagnostic technique ni dans le carnet d’entretien de l’immeuble:

 

-        informations relatives aux sites pollués,

-        aux anciennes exploitations minières, aux piscines, aux portes automatiques de garage, aux ascenseurs...

-        obligation d’informer l’acquéreur afin d’éviter que son consentement ne soit vicié

4/ LE CONSENTEMENT ET SES VICES

A – La violence : doit être déterminante, illégitime

Art 1111 du Cc: “la violence exercée contre celui qui a contracté l’obligation est une cause de nullité, encore qu’elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite”.


La violence s’apprécie “in concreto”: article 1112 du code civil: “ il y a violence lorsqu’elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent. On a égard, en cette matière, à l’âge, au sexe et à la condition des personnes”.

B – Le dol : doit être déterminant, intentionnel

Art 1116 du Cc: “le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé”. par tous moyens.

 

Il s’apprécie “in concreto” au moment du contrat

C - L’erreur

Art 1110 du Cc: “ l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance  même de la chose qui en est l’objet. Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a l’intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention”.

D - la rescision pour lésion

Article 1683 du code civil: "la rescision pour lésion n’a pas lieu en faveur de l’acheteur".

l’évaluation de la lésion

Pour qu’il y ait lésion, il faut que le prix indiqué à l’acte soit inférieur aux 5/12ème  de la valeur de l’immeuble au moment de la vente et la taxe sur la valeur ajoutée ne doit pas être prise en considération pour l’appréciation de la lésion

la procédure à suivre pour constater l’existence de la lésion

Article 1676 du code civil: " la demande n’est plus recevable après l’expiration de 2 années, à compter du jour de la vente (...)".

Les effets de la lésion

Article 1681 du code civil: "dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé,  ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total (...)."

Publié le 20/10/2011 par Franck Binisti
Voir aussi :

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