La garantie financière d'achèvement (04/09/2009)

En VEFA, le vendeur ne finit pas la construction... La GFA vient garantir cette défaillance.

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La garantie financière d'achèvement (04/09/2009)

1/ Fonctionnement de la GFA

1. Définition GFA

La GFA garantit l’acquéreur de la défaillance du vendeur dans le cadre d’une VEFA entre la signature de l’acte et l’achèvement de l’immeuble.

 

La GFA n’est pas véritablement une garantie puisqu’elle assure le financement nécessaire à l’achèvement.

 

Mais la GFA peut assurer le financement total de l’achèvement si le vendeur dépose le bilan sans avoir commencé les travaux.

 

Le garant n’est tenu que par la seule défaillance du vendeur.

 

La GFA prend fin à (R261-24 CCH) :

ð  La DAT : déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité du PC (R462-1 CU)

ð  La constatation de l’achèvement par les parties ou personne nommée  par le TGI (R261-2 CCH)

2. Définition de la VEFA

La VEFA (261-3 CCH) est la vente d’une chose future qui implique :

ð  Le transfert immédiat de la propriété du sol et de l’existant

ð  Le transfert de propriété des constructions au fur et à mesure de leurs avancements.

ð  Paiement échelonné

3. Substitution par la garantie de remboursement

La garantie de remboursement, facultative, peut  permettre de rembourser aux acquéreurs les versements effectués sans pénalités de retard, si la possibilité de substituer les garanties est mentionnée dans le contrat.

4. Types de GFA

R261-17 CCH :

La garantie d’achèvement résulte des conditions propres de l’opération ou de l’intervention de la banque.

 

R261-21 CH :

La GFA prend la forme :

ð  Soit d’une ouverture de crédit : engagement de la banque ou pour son compte de fournir les fonds nécessaires jusqu’à l’achèvement

ð  Soit d’une caution solidaire : le banquier est solidaire avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble envers l’acquéreur.

5. Secteur protégé (SP) et secteur libre (SL)

En SP, certaines conditions la garantie intrinsèque suffit pour garantie l’achèvement. Mais elle est critiquée.

 

En SL, il est paradoxal de constater que la protection de l’accédant peut être supérieure au SP. L’acquéreur exigera non seulement la GFA, mais en plus une garantie qui pourrait être négociée jusqu’à la levée des réserves (comme la garantie de livraison en CCMI). En SL, il a donc une liberté contractuelle.

6. Bénéficiaire de la GFA

La GFA ne bénéficie qu’à l’acquéreur.

 

Il existe cependant une divergence en cas d’ouverture de crédit :

=>  La 3e chambre civile de CC estime que la garantie profite au vendeur

  • Donc l’accédant n’aurait pas de garantie.

=>  La chambre commerciale de CC estime que la garantie profite à l’accédant.

7. Mise en jeu de la GFA

=>  Ne fonctionne qu’en cas de défaillance financière du vendeur et non pour d’autres raisons comme la grève, difficulté technique…

 

=>  Mais la GFA peut être difficile à mettre en jeu et le PC devenir caduque:

  • Qui va être le nouveau MO si dépôt de bilan du vendeur ?
  • Le liquidateur n’a pas le savoir faire du vendeur (MO) et ce n’est pas sa mission.
  • Qui passera et régularisera un contrat de MOD ?

2/ La relation entre GFA et PC

1. Le PC définit dans la GFA

Il est impératif

=>  Que le PC soit définitif

=>  Que le PC soit identifié de façon certaine dans la GFA

=>  D’avoir une GFA pour chaque PC  (si le propriétaire a obtenu plusieurs PC sur un même terrain)

2. Le PC modificatif

Le PC doit correspondre à la GFA. Le garant ne s’engage qu’au vue du PC.

 

Quand le PC est modifié alors :

=>  Si pas de ventes : Le vendeur établit un avenant  ou annule et refait une GFA.

=>  Si ventes :

  • Le vendeur a un mandat qui permet d’effectuer des modifications non substantielles.
  • Si pas de mandat,  le vendeur doit aller chercher tous les acquéreurs pour régulariser la GFA par rapport au PC modificatif.

 

Si le garant n’est pas informé du PC modificatif,  2 décisions contradictoires :

=>  Du tribunal de commerce de Paris : anéantit l’obligation du garant

=>  De la chambre commerciale de la Cour de cassation : le garant paie les sommes correspondant au PC initial.

3. Le transfert du PC

Le transfert peut être :

=>  total : rectification du nom du bénéficiaire du permis initial par un autre

=>  Partiel :

  • Le transfert partiel ne peut porter sur un ensemble indivisible.
  • Le transfert partiel est prononcé si le PC prévoit des constructions distinctes.

 

Le transfert du permis n’est possible que s’il est

=>   valide (obtenu sans fraude)

=>  définitif (expiration des recours : Le titulaire est censé être le vendeur pour éventuellement être notifié des recours : R600-1 CU)

en cours de validité (2 ans à compter de décision expresse ou tacite)

4. La GFA partielle

La GFA partielle est possible pour un PC autorisant le bénéficiaire à réaliser des travaux par tranches (ex : pour des raisons économiques : 1 bâtiment au lieu de 2) :

=>  Chaque tranche doit être autonome (PC dont l’ensemble est divisible)

=>  Le vendeur ne devra construire que la partie ayant une GFA

=>  La DAT devra préciser si ça concerne la totalité ou qu’une tranche du PC (R462-2 CU)

5. PC délivré à plusieurs co-titulaires

Dans un ensemble indivisible

Il y a un PC pour un ensemble indivisible et donc une GFA puisque par de tranches autonomes. Mais il peut y avoir un PC pour plusieurs co-titulaires.

 

Les co-titulaires devront s’organiser entre eux par une convention pour prendre en charge la GFA  et leurs défaillances éventuelles.

Dans un ensemble divisible

Il y a un PC pour un ensemble divisible et donc des GFA partielles. Les tranches sont autonomes, mais parfois dépendantes entre elles.

 

L’un des co-titulaires peut demander à une banque de le garantir sur une partie du PC distincte. Difficulté de garantir si cette partie dépend d’une autre construction.

 

 

Franck BINISTI

4 Novembre 2009

Voir aussi :

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