Le caractère définitif du permis de construire (13/08/2011)

C'est l'obtention du PC exempté de tous recours qui sera apprécié par les MO, promoteurs ou constructeurs...

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Le caractère définitif du permis de construire (13/08/2011)

Un promoteur n’achètera pas de terrain sans avoir obtenu un PC de tous recours et de retrait (devenu définitif).

Que ce soit dans le secteur libre ou protégé, le garant ne délivrera jamais une GFA (garantie financière d'achèvement) sans être rassuré par le caractère définitif du permis de conduire.

1/ Le recours administratif

Il a pour objet d’annuler une décision administrative illégale auprès des autorités publiques. Il préserve le délai de recours en contentieux

1. Délai et notification

R600-1

Le recours doit être notifié au bénéficiaire du PC  dans les 15 jours suivants le dépôt du recours par LRAR, car dans le cas d’un recours en contentieux il serait alors déclaré irrecevable

 

R600-2

Le recours est déposé dans un délai de 2 mois à partir de l’affichage du panneau (mentionné à l’article R425-15 CU) par LRAR

 

2. Types de recours administratifs

Le recours administratif peut être :

=>  Un recours gracieux : auprès de l’autorité ayant pris la décision (maire, préfet)

=>  Un recours hiérarchique : auprès de l’autorité de l’auteur de la décision (préfet, ministre)

3. Le silence de l’administration

Le silence de l’administration pendant les 2 mois vaut un rejet.

 

Le rejet peut être :

=>  Implicite : si pas de réponses dans les deux mois

=>  Explicite : si réponse dans les deux mois

 

Cette réponse fait courir un nouveau délai de 2 mois pour éventuellement saisir le tribunal administratif (pour un recours en contentieux).

2/ Le recours contentieux

On peut décider d’effectuer un recours en contentieux si le recours administratif n’a pas abouti.

1. Les délais de recours en contentieux

R600-1 CU

Le recours doit être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du PC  dans les 15 jours par LRAR suivants le dépôt du recours.

 

R600-2 CU

Le recours contentieux est ouvert au tiers à compter de l’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R424-15 CU (panneau rectangulaire visible de l’extérieur et l’extrait du PC doit être publié en marie dans les 8 jours à compter de la décision expresse ou tacite), sur une période continue de 2 mois.

 

R600-3 CU

En cas de non affichage sur le terrain, un recours est possible dans un délai d’1 an à compter de la date de réception des constructions mentionnée à l’article R462.1 CU (déclaration d’achèvement et conformité de PC)

 

 

L’affichage en mairie est obligatoire et permet d’informer. Elle ne peut plus être un point de départ au recours contentieux.

2. L’affichage du PC sur le terrain

L’affichage doit répondre aux articles A424-15 à A424-19 CU :

-          Panneau rectangulaire de 80 cm min (80x80)

-          Indique le nom, la raison sociale, la date et le numéro du PC

-          La nature du projet

-          La superficie du terrain

-          L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté

-          Le droit de recours :

  • de 2 mois à compter de l’affichage du panneau pour le recours contentieux
  • doit être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire par LRAR dans les 15 jours suivant le dépôt du recours devant le TA.

 

Le bénéficiaire du PC a intérêt de faire constater par huissier l’affichage sur le terrain et son caractère continu pendant 2 mois.

 

La pratique est 2  constats par huissier

=>  L’un dès l’affichage

=> L’autre au bout des 2 mois + 1 jour.

3. La suspension du PC

R424-19 CU: SUSPENSION DU DELAI DE VALIDITE DU PC

En cas de recours devant le TA, le délai de validité du PC de 2 ans (R424-17) est suspendu automatiquement jusqu’au jugement.

 

L521-1 du code justice administrative : SUSPENSION D’EXECUTION DU PC

Le recours en contentieux peut être assorti d’une demande de suspension de l’exécution de la décision en partie ou en totalité si le tiers en fait la demande au TA séparément à son recours.

 

La suspension sera effective s’il y est justifié :

=>  L’urgence

=>  Un doute sérieux  quant à la légalité de la décision

4. L’annulation partielle du permis de construire

Une annulation partielle du PC est possible depuis le 1er octobre 2007.

 

L600-5 :

Si une autorisation d’urbanisme est illégale, le juge peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation.

 

Cette décision du juge administratif entraînera une modification du permis de construire.

 

Ce permis modificatif peut créer des complications.

3/ Le retrait du PC illégal

1. Principe

L’autorité compétente qui peut prononcer le retrait du PC est :

=>  Soit l’autorité hiérarchique

=>  Soit l’auteur de la décision

 

L’illégalité est une condition indispensable au retrait.

2. Retrait pour cause d’illégalité

Pour un retrait du PC, il existe 2 types d’irrégularité :

=>  De forme : vice de procédure

=>  De fond : violation de la loi

3. Retrait dans un délai limité

R424-5 CU :

Le permis de construire ne peut être retiré que s’il est illégal dans un délai de 3 mois suivant la prise de décision.

 

Le délai de 3 mois court à partir :

=>  Décision expresse : signature du PC

=>  Décision tacite : date d’échéance de l’acceptation du PC

4. Un retrait motivé et contradictoire

Loi du 11-07-1979 :

Cette loi oblige l’administration à motiver leurs actes.

 

Loi 12 Avril 2000 :

=>  La décision de retrait n’intervient qu’après l’échange d’observations entre l’autorité et le bénéficiaire : c’est la procédure contradictoire

=>  Cette procédure intervient à l’intérieur du délai de retrait.

 

 

Cependant, selon un arrêt du CE de 2004 : Le retrait du PC pour fraude peut intervenir à tous moments, en cas de déclarations mensongères, faux documents…

4/ Le déféré préfectoral

Le PC est soumis à l’obligation de transmission au préfet pour son contrôle de légalité (L2131-2 CGCT)

Cette transmission intervient dans les 15 jours suivants la signature du maire (L2131-1 CGCT)

Le déféré préfectoral est une requête en annulation pour excès de pouvoir (illégalité externe ou interne du PC)

1. Les types de recours du préfet

Il a la possibilité d’effectuer :

 

-          un recours gracieux : Le préfet intervient au niveau du maire pour retirer le PC

Le recours gracieux proroge le délai de recours contentieux.

 

-          Un recours contentieux : Il dispose de 2 mois pour recourir au TA à partir de la transmission (L2131-6 CGCT) (soit 2 mois + 15 jours à compter de la décision)

 

 

R600-1 CU:

Le préfet ou le tiers doit notifier le recours à l’auteur de la décision et au bénéficiaire, sous peine d’irrecevabilité d’un éventuel recours contentieux.

La notification se fait par LRAR dans un  délai de 15 jours suivant le dépôt.

 

L600-5 CU:

Lorsqu’un déféré préfectoral aboutit à l’annulation du PC pour illégalité, le préfet peut engager une action civile en vue de la démolition de la construction dans les conditions et délais définis par l’article L480-13.

2. Les procédures de suspension

Dans les 10 jours suivant la transmission de l’acte, le préfet peut accompagner son recours :

 

=>  D’un référé suspension si l’acte administratif suscite un sérieux soupçon.

 

=>  D’un sursis à l’exécution

 

L2131-6 CGCT :

Jusqu’à que le juge ait statué, la demande de suspension par le préfet dans les 10 jours suivant  la transmission entraîne la suspension de la décision.

Au terme du délai d’1 mois, si le juge n’a pas statué, l’acte redevient exécutoire.

5/ L’action civile : le recours du voisin

L’article L480-13 CU est un risque pour le bénéficiaire du PC, car en cas d’illégalité du PC pourtant accordé par l’autorité, il pourra être recherché par un tiers dans les deux ans qui suivent l’achèvement.

 

S’il y a un permis illégal et un préjudice réel, le tiers pour être dédommagé.

(ex : Illégalité de la hauteur de l’immeuble qui entraîne une perte d’ensoleillement pour le tiers)

 

L480-13 CU :

Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un PC :

 

=>  Le propriétaire peut subir une action en démolition par le juge judiciaire dans un délai de 2 ans qui suit l’annulation du PC pour excès de pouvoir par le juge administratif.

 

=>  Le constructeur peut subir des dommages et intérêts par le juge judiciaire si le PC est annulé pour excès de pouvoir par le juge administratif . L’action en responsabilité civile doit être engagée dans les 2 ans suivant l’achèvement des travaux.

 

 

Franck BINISTI

Vendredi 13 Août 2011

Voir aussi :

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