Les centres commerciaux (15/11/2011)

Les centres commerciaux : Comment ça marche ?

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Les centres commerciaux (15/11/2011)

Les centres commerciaux (cc) :

Le centre commercial se définit comme un ensemble d’au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile (dite GLA) minimale de 5 000 m², réalisé et géré comme une entité.

 

Catégorie de centres commerciaux

Surface min en GLA

Nbr magasins et services

Part des CC en France en 2009

Les supers régionaux

80 000 m²

150

2.4%

Les régionaux

40 000 m²

80

9.3%

Les grands

20 000 m²

40

36.6%

Les petits

5 000 m²

20

47.8%

A thèmes

Centres commerciaux spécialisés

3.8%

Les parcs d’activités commerciales (pac) :

Un pac se définit comme étant un ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 entités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m² SHON (surface construire).

 

Catégorie de pac

Surface min en SHON

Les grands parcs

10 000 m²

Les petits parcs

3 000 à 10 000 m²

 

 

 

 

Les surfaces commerciales

Surface de vente

=>    Espace couvert ou non couvert destiné à la circulation des clients

=>    Espace à la circulation du personnel (hors réserves, laboratoires)

=>    Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts, les zones interdites aux clients.

Surface GLA (Gross Leasing Area) :

SHON + auvents, paliers extérieurs, gaines techniques.

Les différents acteurs :

1.     Les exploitants – propriétaires

  • Mes grandes surfaces non spécialisées (hypermarchés…)

 

2.     Les exploitants – locataires

  • Les enseignes internationales ou nationales ou locales

 

3.     Les investisseurs – bailleurs

  • Sociétés foncières, Fonds d’investissement… Qui recherche une valorisation durable

 

4.     Les sociétés de gestion

  • Qui maîtrisent tous types de prestations : gestion locative, immobilières, de centre, étude marketing…

 

5.     Les structures associatives

  • Association de commerçants ou GIE (Groupement d’intérêts économiques)

Enjeux financiers

La structuration des flux entre bailleur et preneur

  • Les loyers
    • LMG : Loyer minimum Garanti
    • LV : Loyer Variables
  • Les charges
    • Communes
    • Privatives
    • Fonds marketing

Le principe du taux d’effort

=>    ( Loyers +  charges ) / CA TTC

Valeur Vénale des actifs commerciaux

=>    Méthodes de valorisation :

  • Capitalisation des revenus nets :
    • Les revenus nets 

Loyers bruts quittancés

-        Charges non récupérées

-        Vacance structurelle

-        Impayés

-        Frais de gestion

Revenus nets

  • Actualisation des flux : DCF

La place du commerce dans le marché de l’investissement

=>    2007 : en plein essor (4M € de transactions)

=>    2008 : chute importante des transactions (1.2M €)

=>    2009 : ralentissement global du marché (1.9M  €)

=>    2010 : reprise ? (hausse des transactions à 3.6M €)

Activités juridique et économique

=>    Le bail commercial dit « VERT » dans les équipements commerciaux

  • Les objectifs environnementaux abordés :
  • La consommation d’eau, d’électricité
  • La qualité de l’air
  • L’emploi de matériaux de qualité et écologique
  • Les engagements :
  • du propriétaire à déclarer les dépenses sur les parties communes
  • du locataire à déclarer les dépenses sur les parties privatives
  • Mise en place d’un comité de pilotage entre bailleur et preneur pour analyse objective des résultats annuels.

Actualités juridique et économique

1. Nouvelle taxe d’aménagement à venir

pour les nouveaux PC à partir du 01/03/2012 , en remplacement des nombreuses taxes existantes aujourd’hui (TLE, PAE, etc)

=>    Il faudra définir

  • La nouvelle surface d’assiette

 

=>    Une valeur de référence est fixée à :

  • 748€ / m² pour l’Île de France
  • 650€ / m² créés en région
  • 2 000€ / place de parking

 

=>    Un taux plafonné à 8.5% max, composé de :

  • Part communale
  • Part départementale
  • Part régionale

 

=>    La formule :

  • TA = surface X valeur de référence  X taux %

2. Taxes du Grand Paris pour les commerces

=>    Taxe annuelle en augmentation avec intégration des parkings.

=>    Redevance pour création de commerces pr les PC déposés depuis le 1/01/2011

  • Paris et 92 : 120,4€ /m²
  • Zone 2 : 74,9€/m²
  • Zone 3 : 30,1€/m² (commune recevant la DSU : Dotation de Solidarité Urbaine)
Voir aussi :

Scan-immo

Le site Scan-immo sera bientôt en ligne.

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