Les méthodes d'estimations (05/11/2011)

Il existe plusieurs façons d'estimer un bien. Pour faire une expertise professionnelle, il est judicieux d'en utiliser au moins deux.

Vous êtes ici : Accueil / Fiches immobilières / Les méthodes d'estimations (05/11/2011)

Les méthodes d'estimations

Publié par Franck Binisti le 05/11/2011

Définition :

=>  2 catégories de valeur

  • Les valeurs de marché (valeur vénale et locative)
  • Les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)

=>  Valeur vénale

 Prix auquel un bien pourrait être cédé, dans les conditions du jeu de l’offre et la demande

C’est le prix du droit de propriété au moment de l’expertise.

 

=>  Valeur locative

Bien auquel un bien pourrait être loué, dans les conditions du jeu de l’offre et la demande

Les 5 grandes méthodes d’évaluations

1- Les méthodes par comparaison directe

Ces méthodes consistent à comparer le bien à expertiser à des transactions effectuées équivalentes en nature et/ou localisation, à une date la plus proche de l’expertise.

2- Les méthodes par le revenu

Ces méthodes consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel pour parvenir à une valeur vénale.

3- Les méthodes par le coût de remplacement

Ces méthodes consistent à évaluer le prix de revient du bien, en déduisant éventuellement sa vétusté (coût de remplacement net).

Utilisées plus fréquemment dans les biens spécialisés.

4- Les méthodes dites « professionnelles »

Ces méthodes sont des dérivés des méthodes par le revenu et par comparaison.

Utilisées plus fréquemment pour des biens spécifiques ou monovalent (cliniques, hôtels, hôpitaux, cinémas…)

5- Les méthodes du « bilan – promoteur »

Appelée méthode de récupération foncière ou de compte à rebours.

L’objectif est de trouver la valeur du terrain ou sa charge  foncière.

 

              Prix de vente de l’opération sur le terrain

-          Coût de construction

-          Frais de commercialisation

-          Frais de publicité

-          Frais financiers

-          Marge                    

Coût du terrain (charge foncière)

 

Charge foncière = coût d’achat du terrain + dépenses pour le rendre constructible

La méthode par comparaison

1. Définition

  • Charte de l’expertise : Elle consiste à comparer des biens à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature, localisation et date la plus proche.

 

  • COB (devenue AMF en 2000): Elle consiste à comparer le bien des transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant une localisation, destination et caractéristiques comparables.

1/ Directe

=>  Cette méthode consiste à comparer des  références de transactions présentant des similitudes ou approchant le bien à expertiser.

2/ Fondée sur des ratios d’exploitation

=>  Elle est utilisée pour des biens spécifiques (hôtels, cliniques, etc.)

=>  Elle consiste à comparer des ratios financiers de transactions présentant des similitudes ou approchant le bien à expertiser.

2. Principe général

  • Valeur vénale ou locative (hors DM) = surface x prix moyen constaté au m²

3. Fiscalité attachée à la valeur vénale

Accéder au lien ci-dessous :

 

4. Quelle surface utilisée

Accéder au lien ci-dessous :

=>  Quel type d’unités à utiliser ?

 

=>  Il faut de nombreuses transactions effectuées pour affiner la valeur vénale du bien.

 

=>  Plus il y a de transactions, plus c’est pertinent.

LA méthode par capitalisation sur le revenu

1. Définition

définition capitalisation sur le revenu

2. Fiscalité attachée à la valeur vénale

Voir le lien ci-dessous :

3. Définition des différents revenus

Revenu brut    =>  loyers HC et HT + autres sources (affiches publicitaires…)

-          Charges récurrentes du proprio  => vacances + impayés + charges non refacturables

Revenu net

-          Gros travaux

Revenu triple nets ou cash flow

-          Frais financiers

Cash flow financier

 

Revenu net

-          Travaux d’entretiens     =>  travaux courants de l’immeuble : à la charge du locataire ds l’hab

Revenu net normatif                   ( petites charges locatives + entretien de la chaudière …)

4. Définition des différents taux

définition des différents taux

5. Quelques notions de taux de rendement brut

=>  Bureau entre 5.3% et 9% soit 3.7%

=>  Centre commerciaux  entre 5.5% et 9% soit 3.5%

=>  Entrepôts / activités entre 7.5% et 11% soit 3.5%

=>  Cliniques entre 7% et 9% soit 2%

=>  Parcs d’activités commerciales : anciens entre 5.90% et 6.50% (soit 0.6%) et neuf 6.60% à 9.60% (soit 3%)

6. Lorsque le R(revenu) n’est pas au niveau marché

=>  On ajuste le taux dans la fourchette du marché

 

=>  Les pro qualifient cette méthode de « harcore » consistant à capitaliser le revenu de marché et à ajouter ou soustraire la valeur actualisée des sur ou sous-loyers.

7. Quelle est la pertinence de la méthode

=>  Pertinent pour : immeuble de placement, d’exploitation, tout actif qui génère un loyer.

8. Avantages et inconvénients

avantages

 

=>  Méthode plus simple que celle des cash flow

 

Inconvénients

=> Limiter pour
  •  les biens qui ne génèrent pas de revenu
  • comparer plusieurs taux et trouver notamment un revenu net.

 

=>  On utilise le R but par pragmatisme. Le R net n’est pas forcément connu avec exactitude.

=>  Le R net d’autres immeubles est encore plus difficile à obtenir.

 

=>  Mais l’AFREXIM demande de s’orienter vers l’utilisation de la méthode par capitalisation des revenus nets (si c’est possible).

La méthode financière : Discounted Cash Flow

DCF appelé aussi flux futurs actualisés ou actualisation des flux de trésorerie.

1. Définition

 

=>  La valeur d’un bien est égale aux flux financiers que l’investissement va générer.

=>  Le rapport COB recommande une durée de détention de 6 à 10 ans

 

Somme actualisée des revenus nets attendus

la revente du bien au terme de la durée de détention

                             Valeur vénale du bien


def dcf

2. Schéma pour obtenir le RN actualisé

3. Définition Revenu net

=> Le calcul comporte 3 étapes pour le revenu net :

  1. Calcul du revenu brut potentiel
  2. S’assurer que le bien n’est pas atypique
  3. Projection des futurs revenus nets : prévoir
       i.      indexation à l’ICC
       ii.      le montant des travaux
       iii.      impayés, vacances
       iv.      etc.

Sans titre

4. Déterminer la valeur de sortie

Il existe 2 méthodes d’estimation de la valeur de sortie (de revente) :

Par capitalisation des revenus

  • L’acquéreur anticipe le taux r lors de la revente
  • Il applique à cette valeur de sortie, les futurs revenus actualisés du nouvel investisseur  
    • Application d’un tr sur le RB ou RN
    • Application d’un ta sur un RN normatif


Par estimation de la plus ou moins-value à attendre

  • Objectif : trouver un taux moyen annuel de + ou – value
  • Méthode paradoxale car il faudra lui appliquer un revenu actualisé pour trouver ce taux.

5. Déterminer le taux d’actualisation

Objectif : déterminer la valeur d’aujourd’hui de flux financiers à des dates différentes.

=> 4 méthodologies :

1) La méthode théorique

=>  Ta = tsr + Pr dans le secteur immobilier + Pr de l’immeuble

  • Tsr = OAT (10 ans) = 3.40% (à Paris)                  
  • Prmi = 3% (= à la moitié des 6% de rémunérations des actions)
  • Car 2 fois moins risqué, volatile que les obligations
  • Pri = 0.5% à 2% (dépend de la nature de l’actif)

 

=>  Conclusion : fourchette entre 7% et 9% du ta

Abréviations :

ta = taux d'actualisation
tsr = taux sans risque
pr = prime de risque
prmi = prime de risque dans le marche immobilier
pri = prime de risque de l'immeuble
OAT = Obligations assimilables du Trésor

2) Tr et taux de croissance du Revenu

=>  Ta = Tr (tx de rendement) + ti (tx d’inflation)

  • Tr = retnu par la méthode par comparaison
  • Ti = retenu par l’expert de 1% à 2% en France

3) Approche du CMP (coût moyen pondéré)

=>  C’est le taux de rentabilité  annuel moyen attendu par l’acquéreur.

=>  La valeur est déterminé par les montants des flux de trésorerie disponible actualisés au CMP du capital.

4) Méthode par comparaison directe

=>  Elle consiste à comparer les ta de transactions effectuées similaires ou proches du bien à expertiser.

=>  Mais implique que l’expert soit très bien informé par l’investisseur et des biens en comparaison.

5) Méthode par comparaison avec les investissements alternatifs :

=>  Méthode intermédiaire entre la méthode théorique et par comparaison directe.

6. Les données à collecter

1)      R brut

2)      Dépôt de garantie

3)      Les charges

4)      Le budget travaux

5)      Le taux d’inflation

6)      Le taux d’actualisation

7)      L’iCC (Indice Coût Construction)

7. Les données à collecter



8. Points forts

=> Complémentaire des autres méthodes

9. Points faibles

=>  La fiabilité des informations

=>  LA détermination de la VS

=>  Mesurer la vétusté

=>  Déterminer les taux :

  • D’inflation
  • De progression des loyers
  • D’actualisation
Voir aussi :

Scan-immo

Le site Scan-immo sera bientôt en ligne.

Merci de votre compréhension.

Si vous avez un code d'accès, merci de saisir votre mot de passe