Obligations du vendeur d'un bien (28/10/2011)

Tout comme l'acquéreur, le vendeur a des obligations envers lui.

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Obligations du vendeur d'un bien (28/10/2011)

Article 1603 " (le vendeur) a 4 obligations :

1. obligation de délivrance (conforme à ce qui est stipulé au contrat)
2. obligation de garantir la chose qu’on vend
3. obligation de conservation de la chose
4. obligation d’information de l’acquéreur

1 - L’obligation de délivrance

La délivrance transfère la détention de la chose vendue.

1.1 - modalités de délivrance

Doit être remis à l’acquéreur :

  • titre de propriété,
  • tous les actes se rapportant à l’immeuble : certificat d’urbanisme, extrait cadastral, documents d’arpentage ou de bornage, décisions judiciaires concernant l’immeuble, baux, contrats d’assurance, etc...

Le vendeur a l’obligation, sauf convention contraire, lors de la délivrance, d’effectuer la radiation des inscriptions des privilèges ou hypothèques ayant grevé l’immeuble antérieurement à la vente.

1.2 - Le délai de la délivrance

Article 1608 du code civil: " les frais de la délivrance sont à la charge du vendeur, et ceux de l’enlèvement à la charge de l’acheteur, s’il n’y a eu stipulation contraire".

 

Article 1609 du code civil: " la délivrance doit se faire au lieu où était, au temps de la vente, la chose qui en a fait l’objet, s’il n’en a été autrement convenu".

1.3 - La conformité de l’immeuble livré par rapport à l’immeuble vendu

Le défaut de conformité constitue un manquement à l’obligation de délivrance.

 

Il y a manquement à l’obligation de délivrance lorsque:

 

-         Un appartement devait être livré avec des placards et qu’il s’en révèle dépourvu;

 

-         Une maison dont le grenier ne pouvait être aménagé qu’après la réalisation de travaux de renforcement de la maçonnerie et de la charpente alors qu’aux termes de la notice descriptive du bien et de l’acte de vente sous seing privé, la maison devait comporter un grenier aménageable sur la totalité du bâtiment (Civ 3, 3 décembre 2002);

 

 

-         entre le moment où l’acquéreur a visité les lieux et sa date d’entrée en jouissance, la chaudière de l’immeuble a été remplacée par une chaudière de récupération ( Rouen, 30 octobre 1996);

 

-         l’immeuble vendu est dépourvu du tout-à-l’égout mentionné dans l’acte sous seing privé de vente, peu important que cette mention ne se retrouve pas sur l’acte authentique qui a suivi (Rouen, 24 avril 2002);

 

-         l’acte de vente mentionne que les trois fenêtres murées du magasin pourront être rouvertes par l’acquéreur alors que le vendeur s’était antérieurement engagé envers ses voisins, par acte notarié, à murer ces fenêtres

 

1.4 - La contenance de l’immeuble livré

Article 1616 code civil: "le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat".

 

Dans les ventes faites pour un prix global avec indication de la contenance, seule une différence de plus d’un vingtième (5%) entre la contenance indiquée et celle délivrée, justifie une diminution du prix pour moindre mesure


Seul un excédent de contenance de plus du 20ème (5%) exige de L’acheteur un supplément de prix ou un désistement du contrat.


Si l’acheteur choisit de se désister, le vendeur est tenu de lui restituer tous les paiements reçus.


Clauses de non-garantie de contenance :


les parties peuvent déroger à l’article 1616 du code civil qui impose au vendeur de délivrer la contenance portée au contrat, ce texte n’étant pas d’ordre public.

Article 1616 code civil: "le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat".

 

Dans les ventes faites pour un prix global avec indication de la contenance, seule une différence de plus d’un vingtième (5%) entre la contenance indiquée et celle délivrée, justifie une diminution du prix pour moindre mesure

 

Seul un excédent de contenance de plus du 20ème (5%) exige de L’acheteur de soit payer un supplément de prix ou se désister du contrat.

 

Si l’acheteur choisit de se désister, le vendeur est tenu de lui restituer tous les paiements reçus.

 

Clauses de non-garantie de contenance:

les parties peuvent déroger à l’article 1616 du code civil qui impose au vendeur de délivrer la contenance portée au contrat, ce texte n’étant pas d’ordre public.

1.5 – La contenance lors de la vente d’un lot de copropriété

La loi Carrez instaure, au profit de l’acquéreur d’un lot de copropriété, une garantie de superficie et ouvre à l’acquéreur, selon le cas, une action en nullité ou une action en réduction du prix.

 

L’obligation de mesurage ne s’applique pas aux lots d’une superficie inférieure à 8 m² et aux caves, garages, emplacements de stationnement, balcons, loggias et terrasse

 

Cette garantie s’applique aux lots à usage d’habitation, de bureaux, de commerces situés dans des immeubles bâtis neufs ou anciens.

 

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

 

SANCTION :

  • en cas d’absence de mention de superficie.

L’acquéreur, et lui seul, peut invoquer la nullité de l’acte dans d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

 

  • en cas de mention inexacte.

Si la superficie est supérieure à celle mentionnée dans l’acte, le vendeur ne pourra pas demander un supplément de prix.

 

Si la superficie est supérieure de plus de 1/20e (5%) à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur pourra demander une diminution du prix proportionnelle à la différence entre la superficie mentionnée et celle mesurée.

 

A défaut d’arrangement amiable, l’acquéreur devra, à peine de déchéance, intenter l’action en diminution de prix dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

1.6 - Les accessoires & les fruits

"L’accessoire suit le principal".

 

Article 1615 du code civil: " l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel".

1.7 – Sanction de l'obligation de délivrance

1.7.1 L’exception d’inexécution

L’acheteur qui est en droit d’exiger la livraison peut, s’il n’a pas encore payé le prix, refuser le paiement tant que le vendeur n’exécute pas sa propre obligation.

1.7.2 L’exécution en nature (action en délivrance de la chose)

Lorsque l’exécution en nature est matériellement possible, l’acheteur peut demander en justice que la livraison soit ordonnée au besoin sous astreinte.

1.7.3 l’exécution en équivalence

Si l’exécution en nature est impossible ou si l’acheteur le préfère, il peut demander l’exécution en équivalence.

1.7.4 la résolution judiciaire

L’acheteur peut demander la résolution judiciaire de la vente et la condamnation du vendeur à des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé.

1.7.5 Le pacte commissoire

Le juge perd tout pouvoir d’appréciation en présence d’une clause résolutoire.

L’inexécution même partielle entraîne la résolution de plein droit de la vente. Toutefois, les clauses résolutoires contractuelles ne peuvent s’appliquer qu’en cas d’inexécution des obligations expressément visées au contrat.

2 - L’obligation de garantir la chose qu’on vend

" La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets: le premier est la possession paisible de la chose vendue; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires".

2.1 : L’obligation de garantir l’acquéreur contre l’éviction

1. la nature du trouble

Le vendeur n’est pas tenu à garantie pour les troubles de fait causés par un tiers. Il appartient à l’acquéreur de se défendre. Il est désormais le propriétaire.

2. les conditions de la garantie

Il existe 3 conditions cumulatives pour que le vendeur soit tenu à garantir l’acquéreur contre les troubles de droit causés par le fait d’un tiers:

 

  1. existence de la réclamation d’un tiers,
  2. imputabilité du trouble au vendeur,
  3. ignorance légitime par l’acheteur de la cause du trouble.

3. L’éviction totale

-        la restitution du prix

-        le remboursement des frais du contrat (frais et honoraires de notaire, des DE et de publicité foncière)

-        le remboursement des frais de justice afférents aux différentes instances engagées.

-         l’allocation de dommages-intérêts.

-         le remboursement des fruits ( loyers ...)

-        Remboursement des réparations et améliorations utiles que l’acheteur évincé aura réalisées

4.L’éviction partielle

Article 1636 du code civil: " si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’il n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente".

 

Article 1637 du code civil: "si, dans le cas de l’éviction d’une partie du fonds vendu, la vente n’est pas résiliée, la valeur de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction

2.1 : L’obligation de garantir les vices cachés

1. Les 4 conditions de la garantie

1ère condition :             le vice doit être caché

2e condition :               le vice doit nuire à l’usage de la chose

3e condition :               le vice doit être antérieur à la vente

4e condition :               l’ignorance légitime du vice par l’acheteur lors de la vente

2. Le contenu de l’obligation

La mise en jeu de la garantie ouvre à l’acquéreur une option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire :

 

-        L’action rédhibitoire : C’est une action en résolution de la vente avec remboursement du prix par le vendeur et restitution de la chose par l’acquéreur.

 

-        L’action estimatoire : La vente est maintenue; la chose demeure la propriété de l’acheteur mais il y a diminution du prix à dire d’experts pour aboutir à une réfaction du contrat.

3. Procédure

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (: article 1648 du code civil dans sa rédaction du 17 février 2005).

3 - L’obligation de conservation de la chose

Article 1614, alinéa 1: " la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente".

 

Le vendeur est tenu, comme tout dépositaire, de veiller à la conservation de la chose. C’est une obligation de moyens et non de résultat.

4 - Obligation d’information de l’acquéreur

Le vendeur doit lui donner tous renseignements utiles pour l’utilisation de la chose vendue (éléments d’équipements en matière d’immeuble, indication des servitudes non apparentes et des servitudes conventionnelles).

 

Là encore, il s’agit d’une obligation de moyens. L’acheteur doit établir la faute (omission ou négligence) du vendeur.

 

Article 1602 du code civil: " le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur".

Voir aussi :

Scan-immo

Le site Scan-immo sera bientôt en ligne.

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