Résumé charte d'expertise (10/12/2010)

La charte d'expertise permet de définir et de clarifier les unités de mesure et les méthodes d'évaluation.

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Résumé charte d'expertise (10/12/2010)

A – DEFITIONS DES SURFACES

1 - SURFACE CADASTRALE

Surface d’un terrain telle qu’elle figure dans les documents cadastraux.

2 – SURFACE HORS ŒUVRE BRUTE (SHOB)

C’est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction

3 – SURFACE HORS ŒUVRE NET (SHON)

C’est la SHOB

-       Sous-sols et combles non aménageables et inf à 1.80 m

-       Balcons, terrasses

-       Airs de stationnement

4 – SURFACE UTILE BRUTE (SUB)

C’est le SHON

-       Les murs

-       circulations verticales (cages d’escaliers…)

5 – SURFACE UTILE NETTE (SUN)

C’est la SUB

-       les circulations horizontales

-       locaux sociaux

-       sanitaires

 

LA SUN est la surface uniquement dédiée au travail (administratif, recherche, stockage, de production…)

6 – SURFACE UTILE PONDEREE (SUP)

Utilisée notamment en cas de vente de boutique.

 

C’est la SUB pondéré, cad que des coefficients sont appliqués en fonction de leur intérêt commercial.

7 – SURFACE GLA (Gross Leasing Area ou Gross Lease Area)

Utilisée notamment  pour les centres commerciaux.

 

C’est la SHON + les auvents, paliers extérieur, gaines techniques (les espaces d’alimentations, canalisations…)

 

Mais elle ne comprend pas les voies de desserte, de circulations (ex : dans les centres commerciaux)

8 – SURFACE COMMERCIALISABLE

Notamment utilisée pour les locaux à caractère commercial (bureaux, activités…)

C’est la SUB sous réserve de la comptabilisation de certaines parties de locaux.

9 – SURFACE HABITABLE (SH)

Surfaces de plancher

-       murs, cloisons

-       marches, cages d’escaliers

-       parties inférieures à 1.80m

= Surface habitable

10 – SURFACE DEVELOPPEE HORS ŒUVRE PONDEREE (SDHOP)

C’est la SUP mais les murs/cloisons sont comptabilisés.

11 – SURFACE PRIVATIVE (loi carrez)

Utilisée que pour un lot de copropriété

 

C’est la SH – les pièces inf à 8 m²

 

Elle est très proche de la surface habitable en habitation et de la SUB en immobilier d’entreprise.

B – TYPES DE VALEURS

Il existe 2 catégories de valeurs :
 Les valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative)
 Les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)

1 – LES VALEURS DE MARCHE

Valeur vénale

C’est le prix du droit de propriété au moment de l’expertise. Les conditions de l’expertise sont les suivantes :

=> La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur

=> Un délai raisonnable pour la négociation

=> La valeur soit stable pendant un délai

 

Valeur locative

C’est la contrepartie financière de l’usage d’un bien dans le cadre d’un contrat de location. Elle correspond donc au loyer de marché.

2 – LES VALEURS DE REMPLACEMENT

Coût de remplacement brut

= coût du terrain + coût de construction à l’identique ou équivalent + taxes, frais, honoraires non récupérables.

 

Coût de remplacement net

= coût de remplacement brut – la vétusté de la construction existante.

C – METHODES D’EVALUATION

Il existe 5 grandes familles d’estimation immobilière :

1 – LES METHODES PAR COMPARAISON DIRECTE

Ces  méthodes consistent à comparer le bien à expertiser à des transactions équivalentes en nature et/ou ne localisation, à une date la plus proche de celle de l’expertise.

2 – LES METHODES PAR LE REVENU

Ces méthodes consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel pour parvenir à une valeur vénale

3 – LES METHODES PAR LE COÜT DE REMPLACEMENT

Ces méthodes consistent à évaluer le prix de revient du bien, en déduisant éventuellement sa vétusté. Utilisé plus fréquemment dans des bienx  spécialisés.

4 – LES METHODES DITES « PROFESSIONNELLES »

Ces méthodes sont des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison. Utilisé plus fréquemment pour des biens spécifiques ou monovalent (cliniques, hôtels, hôpitaux, cinémas…)

5 – LES METHODES DITES DE « BILAN – PROMOTEUR »

Appelée méthode de récupération foncière ou de compte à rebours opérateur.  L’objectif est de trouver la valeur du terrain.

On part donc du

Prix de vente de l’opération sur le terrain

-       Coût de construction

-       Frais financiers

-       Honoraires

-       Marge

= le coût du terrain pour que le promoteur puisse rentrer dans ses frais.

 

Charge foncière = valeur du terrain + honoraires

 

P de vente de l’opération = charge foncière + coût de construction + frais financiers + marges

D – TYPOLOGIE DES REVENUS

1 - LOYER

=> Souvent indexé annuellement ou triennallement (ICC le plus souvent utilisé)

  • BT01 : indice national du bâtiment publié chaque mois
  • ICC : Indice du coût de la construction. Sert pour les formules de prêts et les révisions des loyers.

 

Le loyer HT et HC locatives constitue le revenu brut.

2 – REVENU SEMI NET (RSN)

RSN = Loyer annuel – frais non refacturables au locataire (notamment les frais d’entretien hors gros œuvre)

3 - REVENU NET (RN)

RN = Loyer annuel + autres revenus (panneaux publicitaires…)

-       Charges du propriétaire   (Gros travaux + exploitation + impôts et taxes)

4 – CASH-FLOW (flux de trésorerie)

 C’est le flux annuel de l’ensemble des recettes et dépenses d’un produit immobilier.

 

Le cash-flow correspond donc au revenu net – certaines dépenses (amortissements, emprunts…)

E – TAUX DE RENDEMENT ET TAUX D’ACTUALISATION

Il faut distinguer 4 notions :

1 – TAUX DE CAPITALISATION

C’est le rendement coté vendeur

 

=> Tc = R (brute ou net) /  Vv ou P de vte (hors frais et droits de mutations)

2 – TAUX DE RENDEMENT

C’est le taux de placement => Le rendement coté investisseur (acquéreur)

 

=> Tr = R (brute ou net) / P d’acquisition (frais et droits de mutations inclus)

3 – TAUX DE RENDEMENT INTERNE

Le rendement interne représente la rémunération globale des capitaux investis (fonds propres)

 

Le taux de rendement est appelé également taux de rentabilité.

 

Le TRI exprime la rentabilité des capitaux investis dans un placement (ex : un immeuble) sur une période donnée.

4 – TAUX D’ACTUALISATION

Il permet de calculer la valeur actuelle d’une somme de flux financiers à venir sur une période donnée.

 

=> Ta = Tsr + β Pr

 

 

 

Franck BINISTI

10/12/2010

Voir aussi :

Scan-immo

Le site Scan-immo sera bientôt en ligne.

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