Résumé du rapport de la COB (03/01/2011)

Définitions et méthodes d'évaluation sont résumés dans cet article.

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Résumé du rapport de la Commission des Opérations de Bourse (03/01/2011)

La valeur vénale

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien pourrait être cédé au moment de l’expertise par un vendeur, dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande.

 

La valeur locative

La valeur locative correspond au loyer auquel un bien pourrait être cédé au moment de l’expertise par un propriétaire, dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande.

Les méthodes d’évaluation de la valeur vénale

1. Les méthodes par comparaison

Cette méthode consiste à prendre des références de transactions présentant des similitudes avec le bien à expertiser.

i. Méthode par comparaison directe

Cette méthode consiste à retenir les dernières transactions similaires ou approchant le bien à expertiser.

 

Les principaux critères utilisés pour la définition de la surface sont :

 

=> Pour les immeubles d’habitation : la superficie habitable (se calcule dans tous les cas, alors que la loi carrez ne se calcule qu’en copropriété) :

  • La surface habitable = surface plancher – murs, cages d’escaliers, les parties mansardées et les hauteurs inférieurs à 1.80 m
  • La surface carrez = surface plancher – murs, cages d’escaliers, caves, balcon, les parties mansardées et les hauteurs inférieurs à 1.80 m

 

=> Pour les immeubles industriels et commerciaux :

  • La surface utile brute = SHON (surface plancher – combles, sous-sol, balcons…) – les murs, poteaux – circulations verticales (cages (d’escaliers…)
  • La surface utilise nette (locaux liés au travail) = SUB – couloirs, sanitaires

 

=> Pour les locaux à usage de commerce : la surface utilise pondérée (pondération pour chacune des parties du local…. Exception éventuelle pour les commerces de grande superficie)

ii. Méthode par fondée sur des rations d’exploitation

Cette méthode est utilisée pour des biens spécifiques (hôtels, cliniques, etc.).

Cette méthode consiste à comparer des ratios financiers présentant des similitudes avec le bien à expertiser.

 

2. Les méthodes par le revenu

i. Méthode par capitalisation du revenu net

A partir du revenu net, le taux de capitalisation détermine la valeur nette du vendeur, et le taux de rendement détermine la valeur acte en main (frais et droits de mutation inclus).

 

  • Définition du revenu net

Revenu brut HT (sans compter les charges refacturables)

-       Charges propriétaires (gros travaux, exploitation, impôts et taxes)

 

  • Détermination du taux de capitalisation et de rendement

Le taux de capitalisation ou de rendement ressort de l’analyse des transactions sur le marché et du niveau de l’offre et la demande au moment de l’évaluation.

Le taux choisi devra être expliqué.

ii. Méthode par actualisation des flux futurs (= méthode de cash-flows)

Dès lors que les éléments sont fiables et détaillés, on utilisera de plus en plus cette méthode.

La période de projection est de 6 à 10 ans. Le bien sera considéré comme revendu à la fin de la période pour une valeur que l’expert justifiera en se référant notamment à la capitalisation du revenu net récurrent de la dernière année.

 

  • L’ensemble de revenus à considérer :
    • Les loyers prévus
    • des recettes annexes (ex : revenus d’emplacement publicitaires)

 

  • L’ensemble des décaissements à considérer :
    • Les frais de remise en état et de commercialisation
    • Les charges non récupérées (vacances, non paiement d’un locataire)
    • Impôts et taxes
    • Les assurances liées au bien
    • Les grosses réparations
    • Les frais de gestion

 

  • Le taux d’actualisation est un taux calculé, mais pas constaté (comme le taux de rendement ou de capitalisation)
    • Ta =  Tsr + β x Prm
      • Tsr : taux sans risque observé sur le marché de l’investissement
      • Β : c’est un coef qui modère la prime de risque
      • Prm : c’est la prime de risque de marché attaché au bien estimé.



Franck BINISTI
03/01/2011
Voir aussi :

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