Terrain à batir (05/12/2008)

Comment se passe la vente d'un terrain à bâtir ? Cette fiche vous permettra de conseiller au mieux vos clients.

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Terrain à batir

Publié par Franck Binisti le 05/12/2008

CONDITIONS

 

Définition d’un terrain à bâtir

 

Un TAB est un terrain nu de construction, un terrain soumis à un droit de démolition, terrain soumis à un droit de surélévation.

=>    Il peut aussi s’agir d’immeubles inachevés (au sens fiscal : Conditions d’habitabilité réunies (Réseaux), ou occupation partielle du bien).

=>    Les immeubles destinés à être remis en état ou à être transformés (construction ou rénovation) :

  • Les travaux où l’on touche majoritairement aux fondations
  • Les travaux qui touchent majoritairement à la structure de l’immeuble.
  • Les travaux de second œuvre qui doivent toucher majoritairement quasi-simultanément aux installations électriques, plomberie, cloisonnement, planchers, huisserie, chauffage (métropole).

Les indemnités perçues sur un droit exercé sur un TAB sont soumises à la TVA.

 

Art 257-7 CGI et Art 257-7-1 C ter CGI

Condition de Soumission à la TVA

Généralités

 

Lorsqu'on achète un TAB, le régime fiscal qui s’applique est la TVA immobilière selon l’art 257-7 CGI.

 

Critère Matériel

 

Le bien doit entrer dans la catégorie des TAB.

 

Critère Intentionnel

 

L’acquéreur doit prendre l’engagement de construire (EC), ce qui selon Art 1594 OG CGI l’exonère totalement de DE et TPF.

Depuis 2006, on doit s’acquitter d’un droit fixe de 125 € si EC.


Critère Temporel

 

EC doit être exécuté dans un délai de 4 ans.

A défaut, la sanction est le paiement des DE, et intérêts de retard de et 0,40% depuis 2006. sous déduction de la TVA déjà acquittée pour le redevable habituel. L’occasionnel ne pourra pas se faire rembourser la TVA : La TVA versée reste ici acquise au Trésor. (lourde sanction).

Pour exercer ces sanctions, l’administration doit être dans son délai de reprise de N+3 années à compter de la fin du délai de 4 ans.

 

 

 

 

 

Critère de superficie

 

 

=> Lorsque se construit une Maison individuelle, la TVA (dc qualification de TAB) s’applique jusqu'à 2500 m², ou la superficie exigée par le PC.

 

 

=> Lorsque se construit immeuble collectif affecté pour les ¾ au moins à l’habitation, la TVA frappera le terrain de la construction et les DIN.

 

 

=> Si construction non affectée pour les ¾ au moins à l’habitation, la TVA frappera la surface au sol de la construction et les DIN.

 

 

Critère administratif

 

Le bien doit avoir fait l’objet d’un certificat d’urbanisme. Cpdt, condition aléatoire et désormais inopérante pour la soumission.

 

 

 

Critère de la DAT

 

L’acquéreur doit justifier de l’achèvement des travaux dans les 4 ans.

=>    Possible d’avoir une prorogation annuelle automatique d’un an.

=>    Faire une demande, dans le mois qui suit la fin du délai de 4 ans, au pied de l’acte, de prorogation (s) annuelle (s) aux directeurs fiscaux dont la réponse est discrétionnaire. Il faut justifier à ce titre que les travaux ont commencé.

 

 

Particularité

 

Instruction au BOI 8 A 6 99

 

L’acquisition (depuis 24 octobre 1998) du bien ou la revente en ce cas ne sera pas soumise à la TVA mais aux seuls DE, lorsque :

« Acquisition par une personne physique d’un TAB en vue de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ».

 

 

Condition de la Personne Physique

 

Il s’agit de toute personne physique, mais aucune société ne pourra s’en prévaloir, même pas une SCI. Si une Pphy achète, lui conseiller d’acheter sous BOI 8 A 6 99, et non déjà sous le couvert de la SCI car elle paye 19,6%...au lieu de 5,09% pour la Pphy. Mieux vaut faire l’apport in fine, à condition d’être sorti du champ de la TVA. (après 5 de l’achèvement).

 

 

Condition du TAB

 

 

Le bien doit répondre aux 6 conditions de soumission et à la définition d’un TAB.

 

 

Condition de la nature de immeuble

 

=>    Immeuble affecté en priorité à l’usage d’habitation

 

=>    Lorsque l’immeuble sera construit en usage mixte, il faut faire attention à la profession de l’acquéreur :

  • Si sa profession est soumise à la TVA (Commerciale, artisanale, agricole), il faut ventiler dans ce cas et soumettre la superficie affectée à l’usage professionnel à la TVA.
  • Si sa profession n’est pas soumise à la TVA, la totalité de l’immeuble sera soumise au DE, même si superficie mixte.

 

Exception de la particularité

Instruction BOI 8 A 4 99

 

 

Lorsqu’un particulier achète un TAB pour construire un immeuble d’habitation ou même sans EC, il pourra être assujetti à la TVA sur cet achat, lorsque :

=>    Le TAB est situé dans un lotissement communal soumis par option au régime de la TVA.

=>    La commune doit expressément le préciser dans un PV et arrêté de lotir transmis à l’administration fiscale.

=>    Le devoir d’information doit être fait avant la première vente.

 

IMPOT

 

Redevable

 

Le redevable est en principe l’acheteur :

  • Soit habituel et il va déduire la TVA acquittée dans cet achat.
  • Soit occasionnel mais pas de déduction immédiate de la TVA, elle est potentiellement déductible.

Il arrive que le redevable soit le vendeur, lorsqu’il a déjà fait une vente de ce terrain en TVA.

 

 

Fait générateur (FG)

 

Le FG est la date de l’acte authentique de cession. Le simple engagement d’effectuer le transfert de propriété suffit.

Lorsqu’il n’y a pas d’acte c’est le transfert de propriété qui joue le rôle du FG.

 

 

 

Exigibilité

 

L’exigibilité est concomitante à l’acte, sauf :

=>    Lorsque le contribuable paie la TVA par échelonnement, au fur et à mesure de la construction.

=>    Lorsque dation en paiement, c’est la date de AA qui constate le transfert de propriété.

 

 

 

Assiette de la TVA

 

Selon Art 266-2 d CGI, la TVA est prise sur la valeur de l’immeuble stipulée à l’acte. Il faut en outre tenir compte des charges augmentatives du prix : prix de vente + charges augmentatives HT.

Lorsque le vendeur est professionnel, dont l’activité est soumise à la TVA, et vend un immeuble dans le champ de la TVA, et il l’a utilisé pour une activité soumise à la TVA : il peut choisir comme assiette de la TVA soit le prix de cession, soit la plus-value.

Mais il faut savoir qu’en fonction :

Assiette prix de cession

Assiette sur plus value

Jamais de régularisation postérieure possible

Possible de régulariser

Peut déduire de la TVA dans le 5 ans de l’achèvement des travaux

La déduction est automatique.

 

 

Taux de TVA

 

Le taux de TVA immobilière normal est de 19,6%

Le taux est réduit à5,5% pour les HLM

Le taux est spécifique pour les DOM 8,50%, parfois 2,10%, parfois 0% en Guyane.

Le Taux est de 8% en Corse selon 257-7 CGI.

 

 

Exonération

 

 

Exonération de TVA sur achat ou apport de TAB lorsque :

=>    Selon le cas particulier. (supra) (8 A 6 99)

 

=>    Une CT apporte ou vend TAB à un organisme public HLM. (si office est un organisme privé, l’exonération aura lieu si seulement la mutation est faite à titre gratuit) : Art 261-5-2éme CGI.

 

=>    Exonération issues des transpositions des exonération en matière de DE ; Acquisition d’un terrain:

CAS

Article

Par Etat

1040

Par les CT et leurs groupements

1042

Par voie expropriation

1045

entre propriétaires qui participent à une rénovation urbaine

1594 F Quinquiès B

Par les CT ou concessionnaire d’aménagement bénéficiant d’un droit de préemption urbain

1594 0G

Par les AFU, ASU pour un remembrement urbain

261-5-1er

Pour des opérations à caractère social

 

 

 

Déduction

 

Art 271 CGI «La TVA qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la TVA applicable à cette opération »

=>    Le redevable de la TVA est tjrs le vendeur, sauf lorsque le bien n’était pas antérieurement à la mutation nouvelle, placé sous le champ d’application de la TVA.

=>    La TVA ne sera déductible que si il y a revente en TVA.

 

Régularisation

Art 210 Annexe II CGI

 

 

Déclaration et paiement

 

Déclaration se fait pour un habituel sur l’imprimé CA3 dans le mois qui suit,

Pour un occasionnel se fait sur l’imprimé 942 dans les deux mois qui suivent.

Le paiement se fait au dépôt de l’acte.

 

Voir aussi :

Scan-immo

Le site Scan-immo sera bientôt en ligne.

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